Зарубежный и отечественный опыт оценки качества уровня объектов жилой недвижимости

Кропотухина Наталья Александровна ORCID: 0000-0002-1152-9693 магистр, кафедра Экспертиза и управление недвижимостью, Сибирский Федеральный университет 660041, Россия, Красноярский Край край, г. Красноярск, ул. Свободный, 82ст1 Kropotukhina Natal'ya Aleksandrovna Master's Degree, Department of Real Estate Expertise and Management, Siberian Federal University 660041, Russia, Krasnoyarskii Krai krai, g. Krasnoyarsk, ul. Svobodnyi, 82st1 gazzik3@gmail.com

Актуальность темы. Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов рыночной экономики. Процессы на рынке жилой недвижимости важны для экономического развития государства в целом, т.к. рынок недвижимости находится на пересечении интересов широкого круга субъектов: инвесторов, агентов по недвижимости, страховых компаний, банкиров, юристов и т.д.

Развитию рынка жилой недвижимости препятствует множество факторов: несовершенство российского законодательства, политическая и экономическая нестабильность, низкие средние доходы населения, отсутствие квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости, низкое качество строительной продукции, отсутствие из достаточного количества качественных российских материалов.

Повышение качества строительства чрезвычайно важно, так как это продлевает срок эксплуатации жилых домов и снижает их эксплуатационные расходы. В связи с этим, анализ и сравнение зарубежного и отечественного подходов к оценке уровня качества объектов жилой недвижимости позволит выявить направления развития в сфере повышения качества жилья в нашей стране.

Цель работы: провести сравнительный анализ зарубежных и отечественных подходов к оценке уровня качества объектов жилой недвижимости.

Для достижения настоящей цели приняты следующие задачи исследования:

- установить перечень характеристик систем контроля качества строительства в разных странах;

- определить круг развитых стран, чей опыт контроля качества строительства объектов жилой недвижимости следует изучить и представить в исследовании;

- изучить подходы и принципы в оценке качества объектов жилой недвижимостив принятых к исследованию развитых странах;

- представить в формализованном виде (в форме сравнительной таблицы) краткое описание зарубежных и отечественных подходов к оценке уровня качества объектов жилой недвижимости.

- провести анализ и сделать вывод.

Методологической базой исследования являются: методы статистического и системного анализа, диалектический и логический методы изучения социально-экономических явлений, а также методы нормативного анализа и синтеза.

Информационной базой исследования послужили аналитические статьи в периодических изданиях, официальные статистические сборники, нормативно- правовые акты и законы РФ.

Изученность темы

1) В статье «Оценка эффективности управления качеством строительной продукции» авторы Караханов М.Н., Магдиев А.Ш. рассматривают основные проблемы повышения и оценки эффективности управления качеством строительной продукции в процессе ее производства. Предлагается методика оценки социального и экономического эффекта получаемого в результате оптимального соотношения цены и качества товарной строительной продукции на заданном сегменте рынка. Рассмотрено также влияние инфляции на затраты, проведенные строительным предприятием для повышения эффективности управления качеством продукции ^[1].

2) В статье «Зарубежный опыт управления качеством строительной продукции на примере Германии и его адаптация к Российской действительности» автором Виноградовой О.А. был проанализирован и систематизирован современный зарубежный опыт управления качеством на предприятиях строительной отрасли (на примере Германии), а также определены возможности адаптации данного опыта в России ^[2].

3) В статье «Методологические основы оценки качества строительной продукции» авторами Мелёхиным В.Б., Магдиевым А.Ш. рассматриваются различные методические подходы к решению актуальной проблемы строительного производства, связанной с оценкой и обеспечением требуемого уровня качества производимой строительной продукции ^[3].

4) В статье «Моделирование и оценка зарубежного опыта повышения качества строительных работ и услуг хозяйствующих субъектов» авторы Романова А.И., Добросердова Е.А. рассматривают каким образом решается проблема управления конструктивной безопасностью и качеством строительства в развитых странах ^[4].

5) Статья «Методические и практические аспекты оценки объектов жилой недвижимости по степени комфортности» авторов Саенко И. А., Ахметовой Л. Р. посвящена вопросам практической значимости разработки методики оценки объектов жилой недвижимости по степени комфортности ^[5].

6) Автор Маенская М. в статье «Управление качеством в строительных фирмах развитых стран» рассматривает основные проблемы в управлении качеством в строительной индустрии разных стран ^[6].

7) Цель статьи «Применение перспективных технологий при контроле качества ремонтных работ и услуг» автора Романовой А.И. заключается в теоретико-методическом обосновании подхода, обеспечивающего повышение качества жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости ^[7].

8) В статье автора Борковской В.Г. «Управление качеством. Зарубежный опыт» рассказывается о том, что опыт ведения бизнеса и осуществления управления качеством богат, зачастую неоднозначен и весьма полезен для изучения тем, кто ступил на стезю управления ^[8].

9) В статье автора Саенко И. А. «Исследование и систематизация требований потребителей к объектам жилой недвижимости» приведены результаты исследования требований потребителей к объектам жилой недвижимости по степени комфортности с учетом их финансовой доступности ^[9].

10) Статья автора Саенко И. А. «Методические и практические аспекты оценки объектов жилой недвижимости по степени комфортности» посвящена вопросам практической значимости разработки методики оценки объектов жилой недвижимости по степени комфортности ^[10].

Результаты исследования

Многие страны отличаются высоким уровнем качества производимой продукции, в частности строительной. Повышение качества строительства в нашей стране также имеет очень важное значение, так как благодаря этому увеличивается срок службы жилых домов и сокращаются расходы по их эксплуатации. В связи с этим, проанализировав и сравнив зарубежный и отечественный подход к оценке уровня качества объектов жилой недвижимости, можно увидеть направления развития в сфере повышения качества жилья в нашей стране.

В настоящем исследовании для выявления систем контроля качества строительства объектов жилой недвижимости в разных странах приняты следующие характеристики таких систем контроля:

(1) принцип системы качества,

(2) взаимодействие с другими организациями;

(3) контролирующий орган;

(4) регламентирующие документы.

Принятые в настоящем исследовании характеристики систем контроля качества строительства рассмотрены в качестве опыта такого использования в развитых странах. Исследован иностранный опыт в подходах и принципах систем контроля в России.

В Германии «Qualitätssicherungssystem» - общегосударственная система формирования уровня качества. Нормативная база системы разделяется на такие стандарты, как DIN EN ISO 9000, 9001, разработанные ISO и Европейской комиссией по стандартизации CEN. Основной рабочий документсистемы - это план действий по обеспечению качества, который пишется на весь период стройки. Такая система позволяет подрядчику в любое время следить за ходом проекта и при необходимости вмешиваться для устранения дефектов и просчетов. Применяется данная система во всех домостроительных организациях. Направлением этой системы является создание качественных продуктов в будущем, не заостряя внимания на уже выполненных проектах. Отдел качества совместно со строительными проверяющимии производственными бригадами едиными усилиями создают прочный фундамент для устранения факторов дефектообразования. Позволяют обеспечить контроль качества каждого построенного объекта, назначенный независимый менеджер по контролю качества и руководитель.

В Финляндии «Maankäyttö-jarakennuslaki» - Закон о пространственном развитии и строительстве – гласит о том, что застройщик долженподготовитьопределенные условия для строительства. Качество жилья в этой странеосновывается на соблюдении требований строительного законодательства Финляндии (SFN-EN ISO 9000 - 9001). Также как и в России заключается договор с подрядчиком, где прописаны все условия и ответственность исполнителя и заказчика. В договоре между сторонами указывается срок гарантии, который составляет от 2-х до 3-х лет на выполненные работы.

Разрешения на строительство в Финляндии не выдают, но все данные о нарушениях общедоступны, это мешает выходу компаний с низким рейтингом на рынок. Они просто не могут заключить ни с кем договор. Таким образом, приоритет финских компаний это прочная и долговременная корпоративная репутация.

В Японии комплексная японская государственная программа основана на осуществлении непрерывного контроля качества, начиная с проектирования до продажи продукта потребителю. На непосредственном исполнителе лежит большая ответственность. Каждый специалист на своем рабочем месте и должен работать по принципу, что очередную операцию выполняет заказчик. «Колесо управления качеством» – форма координации для организации управления качеством в строительстве. Основная цель– поощрение рабочих и служащих в стране к повышению качества своей работы, эффективности производства и качества продукции.

В Великобритании Британский институт стандартов (BSI) создал и использует систему регистрации предприятий с гарантированным качеством. Целью этой системы является сертификация компаний, которые могутпостроить объект, посредствам анализа и мониторинга их деятельности. Условий для выдачи лицензии достаточное количество, а именно качество продукции гарантируется требованиями потребителей и строгим соответствием характеристикам образца, качество должно быть включено в продукт на начальном этапе, поскольку невозможно оценить качество произведенного продукта, ответственность и высокая квалификация работников, гарантия качества продукции, наличие подробной и конкретной спецификации гарантирует качественный контроль производства. Однако главным условием сертификации - наличие на предприятии эффективной системы контроля качества.

В США нормативными документами являются «BuildingCodes» (строительные правила) и Standards (стандарты). В последнее понятие входят все без исключения виды нормативных документов, используемых для определения требуемых качеств зданий, сооружений, продукции строительной отрасли и научно-технических процессов при строительстве объектов. Так или иначе, стандарты, по сути, обеспечивают, пожалуй, самое главное - взаимопонимание между потребителем и производителем. Они сосредоточены на защите здоровья и безопасности человека.

В России существует несколько видов контроля – это входной, пооперационный и промежуточный. Контроль за процессом строительства осуществляет государственный строительный надзор и саморегулируемые организации. Регламентирующими документами выступают ГОСТ Р ИСО 9000; 9001; ГОСТ 15467-79; СТП (стандарты предприятий); СТО (стандарты организаций).

Рисунок 1 – Сравнительный анализ систем контроля качества строительства в разных странах

В сравнительном анализе представлено 6 стран (Германия, Финляндия, Япония, Великобритания, США, Россия), которые рассматриваются по принципу системы качества, по взаимодействию с другими организациями, по организации качества через контролирующий орган в данной стране и по регламентирующим документам.

Таким образом, у каждой из стран есть свои принципы системы контроля и регулирования, следуя которым страна выходит на высокий уровень качества объектов жилой недвижимости. Одной из самых требовательных стран, на наш взгляд, является Япония с программой «Колесо управления качеством».

По видам взаимодействия с другими организациями, в каждой стране контроль качества осуществляется сторонними организациями и лишь в Финляндии контроль производит непосредственно сам подрядчик. Такая же ситуация складывается и по критерию организации качества. В Финляндии процессом организации контроля занимается заказчик, в отличие от всех остальных стран.

В нормативную базу каждой страны, кроме Японии, включены стандарты качества, государственные стандарты и строительные правила, которые регламентируют нормы и требования к уровню качества строительства. В Японии регламентирующим документом является «Тотальная программа качества», которая включает в себя контроль над всеми процессами строительства, начиная от проектирования зданий, заканчивая продажей объекта потребителю.

Изучение зарубежных и отечественных систем менеджмента и контроля качества в строительстве позволило выявить ряд параметров и принципов системы качества, взаимодействия с другими организациями, организациями качества и нормативными документами. Таким образом, Германия в управлении качеством придерживается принципа «производить качество, а не контролировать», Финляндия осуществляет открытый доступ к базе застройщиков, в Японии действует программа «Колесо управления качеством», Великобритания закладывает качество в товар уже на первоначальной стадии, в США действует концепция «делать с первого раза» и в России осуществляется несколько видов контроля за процессом производства.