Опыт рынка доходных домов на рубеже ХIХ - ХХ веков и жилье типа «наемный дом» в современной России

Бадикова Кристина Сергеевна магистр, кафедра "Проектирование зданий и экспертиза недвижимости", Сибирский Федеральный Университет 660041, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Проспект Свободный, 82 Badikova Kristina Sergeevna Master's Degree, Department of "Building Design and Real Estate Expertise", Siberian Federal University 660041, Russia, Krasnoyarskii krai, g. Krasnoyarsk, ul. Prospekt Svobodnyi, 82 mill-kristy@mail.ru

Актуальность темы обуславливается тем, что в настоящее время рынок цивилизованного и некоммерческого арендного жилья в России практически не развит и сдерживается большими сроками окупаемости. Сформирован спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья: 6,9 млн семей потенциально готовы рассмотреть возможности использования наемного жилья, в том числе 4,7 млн семей - как долгосрочное решение жилищного вопроса ^[1]. Строительство доходных домов является средством решения жилищных проблем. Ведь доходные дома обеспечивали жильем людей различного социального класса. Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу, и таким образом решался жилищный вопрос. Накопленный исторический опыт строительства и эксплуатации доходных домов необходим при строительстве современных доходных домов, поскольку и в настоящее время строить такие дома целесообразно.

Тема доходных домов интересна и разрабатывается разными исследователями. Типологию доходных домов рассматривают такие авторы как: А.М. Маматурина, Л.Н. Даняева, Д.А. Крайнова, Д.С. Ковалев. Доходные дома как инструмент повышение доступности жилья в России рассматривают в своих работах авторы: В.А. Мусин, Е.В. Лидерс, Е.В. Аббасова. Рыночную стоимость доходных домов анализируют в научных исследованиях авторы: М.В. Лебедева, И.Б. Иванова. Исторический опыт рассматривают авторы: Н.Д. Потиенко, Е.К. Петрухина, М.А. Петрухин. Проблемы и перспективы рассматривают: А.А. Горюшкин, М.В. Шестакова. Социальные наемные дома стали темой исследования таких ваторов как: Е.Л. Николаева. Доходные дома в целом рассматривают авторы: Е.С. Крюкова и К.Ю. Королевский.

В статье рассматриваются проблемы, связанные со строительством доходных домов в России. Цель исследования заключается в сравнении доходных домов дореволюционной России в конце ХIХ - начале ХХ века и наемных домов современной России - для выявления различий и общностей этих категорий - "доходный дом" и "наемный дом" двух эпох. Может ли опыт того времени быть полезным сейчас.

Для достижения цели определены следующие задачи ^[2]:

1) рассмотреть опыт доходных домов в дореволюционной России в конце ХIХ - начале ХХ века;

2) исследовать проблемы рынка наемного дома (как доходного дома) в современной России;

3) сравнить доходные дома дореволюционной России и современной России.

В дореволюционной России доходный дом – это вид многоквартирного дома, принадлежащих одному лицу, предназначенных для получения дохода путем сдачи квартир в аренду. В отличие от гостиницы доходный дом предназначался для долговременного проживания, нередко продолжающегося десятилетия ^[3].

Развитие рынка доходных домов в России произошно в конце XIX - начале XX века и было связано с первой волной урбанизации из-за бурного роста науки, промышленности и образования, что вызвало потребность в жилье у инженеров, преподавателей, рабочих и студентов, банкиров. В стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.

В дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов. Больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Тогда в Петербурге около 95% всех квартир были съемными. Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома ^[4].

Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий, так как квартиры имели разный уровень комфорта. Так, престижные квартиры отличались фантастическими по тем временам удобствами, - в них были не только просторные балконы и роскошная меблировка, электричество и камины, но и телефоны, лифты, системы парового отопления, холодильные камеры в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей. Такие дома предлагали широкий круг обслуживающего персонала: прислугу, посыльных, камердинеров и швейцаров. Доходные дома пользовались большим спросом и у городской интеллигенции, которая не хотела обременять себя собственностью и связанными с ней налогами ^[5]. Общая площадь подобной квартиры составляла 100-400 м2. Дома для среднего класса также отличались хорошими условиями. Жильцам предоставляли минимум жизненных удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация, - площадь комнат составляла от 16 до 24 м2. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки ^[4].

Власть, следуя западному опыту, поощряла жилищное строительство и формировала особо благоприятные условия для вложения капитала в его развитие путем выделения и продажи для этих целей земли, а также привилегированных условий сдачи ее в долгосрочную аренду. Каждый домовладелец в среднем имел по два дома и выплачивал в пользу города специальный оценочный сбор. В 1893 г. сбор с недвижимого имущества приносил казне около 20 %, а к 1917 г. сбор составлял 8 % от среднего дохода от объекта недвижимости ^[5]. Владельцы домов, кроме того, несли ответственность и за благоустройство территории: они следили за мощением, освещением, чистотой прилегающих улиц и дворов, исправностью дождевой канализации, пожарной безопасностью зданий. Договоры найма заключались как письменно, так и устно в обязательном порядке.

До 30 % домов в больших городах являлись доходными и помогали проводить государственную социальную политику, обеспечивая жильём все слои населения (по существующей тогда практике при открытии доходного дома для обеспеченных граждан необходимо было открыть несколько домов и для малоимущих) ^[5]. На рынке арендного жилья присутствовали дома и квартиры разного планировочного стандарта, но наибольшим спросом пользовались квартиры «эконом-класса». Они являлись исходной точкой, позволяющей получить приемлемый уровень комфорта за сравнительно небольшие деньги ^[4]. Пример доходного дома представлен на рисунке 1.

Рисунок 1 – Комплекс жилых домов из трех блоков

А - план первого этажа, Б – план типового этажа 1С – квартира-студия, 1 – однокомнатная квартира, 2 – двухкомнатная квартира, 3 – трехкомнатная квартира, 4 – помещение кафе, 5 – административные помещения, 6 – центральный вестибюль, 7 – детский сад. Источник: ^[7]

Выявлено, что дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах (в Москве и в Санкт-Петербурге) в конце ХIХ - начале ХХ века был преимущественно арендным. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета (владельцы доходных домов платили налоги на недвижимость), для арендодателей, для арендаторов (аренда жилья была удобна тем, что не надо было платить налоги на недвижимость, следить за содержанием квартиры – все это ложилось на владельца дома). Хоть к середине XX века прежняя система в отношении доходных домов была отменена, часть доходных домов, построенных в Москве и в Санкт-Петербурге в период с 1878 по 1917 годы, до сих пор сохраняет свою первоначальную функцию и наличие взаимоотношений арендодателей и арендаторов.

В современном законодательстве нет понятия «доходный дом» - теперь используется понятие «наемный дом». Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, наемный дом представляет собой здание, которое или все помещения, в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения, в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, главной особенностью наемного дома является наличие цели его использования собственником: предоставление другим гражданам во владение и пользование за плату ^[8].

Строительство наемных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию наемные дома разделяют на государственные, муниципальные и частные, a договор на проживание в них соответственно - социальный наем и коммерческий.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Право заключать данный вид договора есть у граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не являются малоимущими. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений ^[8]. Признаки наемного дома представлены на рисунке 2.

Рисунок 2 – Признаки наемного дома

(составлено автором)

Для региональных властей строительство наемных домов в текущий период времени является труднодоступным, ввиду сложного финансового положения бюджетов большинства регионов и отсутствия налоговых льгот для застройщиков наемных домов ^[9]. Другим источником привлечения инвестиций является частный бизнес, но, как видно на практике, доля его в строительстве такого рода жилья в России невелика ^[10].

Сотрудничать с регионами в части развития рынка арендного жилья коммерческого найма, в том числе — проектов льготной аренды продолжает госкомпания «Дом.РФ». На данный момент наемные дома построены в городах: Москва, Екатеринбург и Воронеж. Рассматриваются проекты доходных домов во Владивостоке, Екатеринбурге, Магадане, Мурманске, Иркутске, Тюмени и других городах ^[1].

Выявлено, что рынок жилья XXI века - преимущественно рынок жилищного строительства. В России рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени» ^[1]. Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. Основным преимуществом аренды перед покупкой квартиры, ипотекой является большая свобода выбора: не привязанность к месту жительства, всегда можно найти более дешевое или более комфортное жилье; не нужно копить на первоначальный взнос, иметь официальный доход. Строительство наемных домов является относительно эффективным способом решения жилищного вопроса как для семей с доходом ниже среднего, так и для семей со средним и высоким доходом, которые хотят жить комфортно, не привязывая себя к месту жительству.

Сходства и отличия доходных домов в дореволюционной России в конце ХIХ - начале ХХ века и современной России ХХI века представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Сходства и отличия доходных домов в дореволюционной России в конце ХIХ - начале ХХ века и современной России ХХI века

Составлено автором по: ^{[4] [5] [8] [1] [11]}

Представленные в таблице материалы свидетельствуют, что за сто лет в России понятие доходного (наемного) дома не слишком изменилось. Как и в дореволюционное время наемные дома принадлежат одному собственнику и строятся специально для сдачи в наем за определенную плату, в которую уже входят коммунальные платежи и налог на имущество. Как и в то время возводятся многоквартирные дома. Главные отличия в том, что современные наемные дома подразделяются (ориентированы) на социальное и коммерческое использование, при этом поменялась структура дома: государственная, муниципальная и (или) иная поддержка предполагает только для строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, для коммерческого использования льгот нет (из-за чего частный бизнес и не развит).

В результате исследования выявлено, что возвращение к историческим истокам арендного жилья в форме наемного дома имеет свои положительные результаты. Арендодатели и арендатры могут не подвергаться риску быть обманутыми, так как обязательно подписывается договор найма жилых помещений, где прописывается предмет сдачи, цена и срок найма. Цены за наем жилья могут меняться только раз в три года и соответствовать качеству жилья, его инфраструктуре, системе обслуживания. Это - реальная возможность улучшить жилищную ситуацию в стране в целом.