Опыт перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд

Васильева Алина Александровна магистр, кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости», Сибирский Федеральный университет 660028, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Свободный, 82 Vasileva Alina Master's Degree, the department of Building Design and Property Survey, Siberian Federal University Krasnoyarsk Territory, city of Krasnoyarsk, Svobodny Avenue, house 82 alinavasileva177@gmail.com

Введение. Потребность в жилье является одной из главных и непрерывных нужд индивидуума, в связи с чем постоянное пополнение жилищного фонда и модернизация его качественных и увеличение количественных характеристик будет актуальна во все времена. Одним из нестандартных способов увеличения количества жилых единиц является процесс редевелопмента промышленных объектов с их дальнейшим переводом в жилые. Практика пополнения жилищного фонда бывшими промышленными объектами рассматривается многими учеными в их научных публикациях. Например, Тимофеева И.П. в своей статье «Приспособление бывших промышленных территорий под жилую функцию в исторических центрах городов» рассматривает возникающие проблемы при использовании бывших промышленных зон, кроме того, автор публикации предлагает альтернативную возможность решения таких проблем путем изменения функционала некогда бывших зданий производственного назначения ^[1]. Аналогичные вопросы поднимаются в статьях Анищенко Е.А. «Способы реструктуризации нерентабельных промышленных зон и объектов на основе зарубежного и отечественного опыта» ^[2], Понкратовой И.А. «Разработка сценариев эффективного и оптимального решения по перепрофилированию ТЭЦ промышленных зданий» ^[3], Назаровой М.В. «Современный опыт реконструкции объектов промышленной архитектуры под жилье (Европа, США, Австралия)» ^[4] и Дудниковой К.А. «Предпосылки и целесообразность использования бывших производственных зданий» ^[5]. Несмотря на то, что данная тема имеет популярность среди ученых, стоит отметить, что многие авторы рассматривают перевод промышленных объектов в жилые, как факт решения проблемы неэксплуатируемых бывших производственных зданий, при этом направление изучения этой темы с точки зрения минимизации проблем в жилищном фонде остается открытым.

Цель. Изучение опыта перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд, как возможность решения проблем в жилищном фонде

Задачи. Для исследования обозначенной темы были поставлены следующие задачи:

- проанализировать теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда;

- выявить статистические данные по переводу производственных объектов в жилые;

- рассмотреть примеры редевелопмента промышленных зон.

Методы. В качестве основных методов исследования использовались:

- описание теоретических аспектов;

- анализ статистических данных и существующих примеров редевелопмента промышленных зон.

Полученные результаты. Жилищный фонд является составляющей сразу нескольких сфер жизни: социальной, экономической, отчасти политической. Так, например, в лице коэффициента доступности жилья он является показателем социальной сферы, а объем фонда связан с экономикой города и региона и является влияющим на нее фактором.

Для того, чтобы осуществить безостановочную эксплуатацию основных фондов из сферы жилья нужно постоянно и непрерывно возобновлять фонд, предотвращая его износ – это и сеть, так называемое «воспроизводство жилищного фонда». Но строительство нового жилья является не единственной формой воспроизводства жилищного фонда. Кроме строительства есть реконструкция, модернизация и капитальный ремонт зданий.

У каждой формы есть своя область применения, в одном случае целесообразно применить одну, например, для замещения аварийного жилья целесообразно выполнить новое строительство, в ином - применение другой физически неосуществимо, например, законодательная недопустимость сноса объектов культурного наследия и строительство на их месте нового здания, в данном случае возможна только реконструкция.

При этом, имеет место быть перевод объектов недвижимости из одного назначения в другое, в нашем случае был рассмотрен опыт перевода промышленных бывших исторических объектов в жилищный фонд.

Многие ученые, в том числе Веретенников Д.Б., Кузнецов И.В. в своей статье «Возрождение старых промышленных городских кварталов в контексте процессов джентрификации» ^[6], в своих исследованиях одним из направлений термина «джентрификация» считают преобразование промышленных объектов в жилую недвижимость. Реконструкция объектов производственного назначения в целях изменения его функционала в сторону удовлетворения жилых потребностей привела к появлению такого понятия, как «лофт», которое было впервые упомянуто в США в первой половине 20 века, когда неиспользуемые здания промышленного назначения сдавались в аренду в качестве жилья. Если рассматривать данное направление в России, то наибольшее развитие оно принимает в Москве, где, в сравнении с другими городами, предложение лофт-апартаментов, образовавшихся на месте неиспользуемых бывших промышленных фабрик имеет высокое значение. При этом, можно отметить спад объема предложения лофт-апартаментов в 2021 году, в сравнении с 2020 годом, что показано на рисунке 1 ^[7]. Причиной уменьшения предложения в 2021 году является дефицит новых проектов.

Рисунок 1 – Динамика объема предложения лофт-апартаментов, тыс. кв. м.

Рассматривая бывшие производственные здания, зачастую можно столкнуться с объектами, имеющими законодательный статус памятников, которые, в связи с их нахождением под государственной охраной, невозможно снести, при этом использование их по назначению также невозможно, вследствие постоянно меняющихся экономики и принципов производства. Исходя из этого, происходит процесс редевелопмента промышленных зон и перевод производственных объектов в жилые, пополняя тем самым жилищный фонд города.

Выполняя анализ существующих примеров редевелопмента промышленных объектов в целях коммерческого использования в качестве жилья, можно заметить, что в большинстве случаев бывшие производственные здания эксплуатируются как апартаменты. Это происходит в связи с тем, что для создания данного вида жилья упрощены многие проектные требования и нормы, существует возможность реализовать множество объемно-пространственных решений. Кроме того, апартаменты юридически не являются жилыми помещениями, соответственно регистрация в таком роде жилья невозможна, в связи с чем стоимость апартаментов приблизительно на четверть ниже стоимости жилой недвижимости. Рассматривая размер представленных в Москве лофт-апартаментов, виден разброс площадей, размер которых начинается с менее чем 50 квадратных метров, верхняя же граница не ограничивается, но является более 200 квадратных метров (рисунок 2) ^[8].

Рисунок 2 – Распределение предложения лофт-апартаментов по площадям

В Москве около 15% территории занимают промышленные зоны, при том что застройка города имеет достаточно плотный характер, обозначенные зоны в большинстве случаев не используются, в связи с чем градостроительная политика города направлена на полезное использование промышленных территорий с применением комплексной застройки, в том числе изменяя назначение бывших промышленных фабрик на жилое.

На текущий момент перечень промышленных зон, на территории которых находятся объекты, подлежащие редевелопменту состоит из 34 зон (рисунок 3), среди которых наиболее крупные – это промышленная зона «ЗИЛ», общей площадью территории 356,5 га; «Серп и Молот», 114 га; «Нагатинский Затон», 33,4 га и другие.

Рисунок 3 – Расположение промышленных зон, подлежащих реконструкции ^[9]

На рисунке 3 видно, что большая часть рассматриваемых зон располагается в пределах МКАД. К концу реализации обозначенных мероприятий, вместо неэксплуатируемых производственных зданий, образуются обновленные жилые кварталы с развитой социальной инфраструктурой.
Обсуждение. Во время исследования были выявлены такие статистические данные, как динамика объема предложения лофт-апартаментов и распределение предложения лофт-апартаментов по площадям в г. Москва, в следствие чего были отмечены спад объема предложения данного вида жилья, связанного с дефицитом новых проектов для редевелопмента и обширный выбор площадей в качестве жилья в виде лофт-апартаментов.

При написании научной статьи было выяснено, что в г. Москва 34 промышленных зоны подлежат реконструкции в процессе редевелопмента, площадь самой крупной из них достигает 356,5 га. После завершения перевода промышленных объектов в жилые, в г. Москва будет минимизированы проблемы жилищного фонда в части обеспеченности жильем граждан, а также выполнено равномерное распределение эксплуатируемых объектов недвижимости, обеспечивающих комфортную городскую среду.

Выводы. Выполнение мероприятий по переводу бывших промышленных объектов в жилищный фонд приведет к расширению рынка недвижимости и увеличению количества жилых единиц. Вместе с тем, снизится необходимость в массовом строительстве, возникнет тенденция смены экстенсивного пути развития города интенсивным, так как площадь города на какое-то время прекратит свое разрастание, в связи с использованием ранее неэксплуатируемых территорий и объектов промышленного назначения. Площади бывших производственных территорий будут подключены к городской инфраструктуре, что приведет к увеличению плотности населения в рассматриваемых зонах.