Концептуальные подходы к управлению девелопментом в Российской Федерации

Рынок недвижимости начал формироваться в начале 1990-х гг. в условиях либерализации экономики и приватизации, что сопровождалось первыми легальными сделками по купле-продаже жилья. При этом характерными особенностями его становления стали неурегулированность прав на недвижимость, недостаточное развитие нормативно-правовой базы, низкие темпы приватизации и высокий спрос на объекты недвижимости, влекущие за собой нерыночное поведение его участников, низкую активность развития рынка при неустоявшейся форме расчетов.

В тоже время начала постепенно формироваться суть процессов функционирования рынка недвижимости, в последние определившая основные виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и наименования профессий его участников ^{[2, с.166]}.

Английское слово development (развитие, совершенствование) достаточно распространено в мире как в экономической лексике, так и в других предметных областях. Вместе с тем, понятия «девелопмент» и «девелоперская деятельность» пришли в нашу страну преимущественно из зарубежной теории и практики управления недвижимостью, где основой его развития как перспективного направления предпринимательства, стал высокий интерес к инвестированию в недвижимость в североамериканском, а затем и европейском бизнесе.

Историческим периодом появления девелопмента, как нового вида деятельности на российском рынке недвижимости, можно назвать этап разрушения системы госзаказа в начале 1990-х гг., что привело к необходимости поиска альтернативных форм и механизмов реализации инвестиционно-строительного процесса. При этом, в отличие от российской, зарубежная теория и практика управления девелоперской деятельностью достаточно развиты, а среди множества работ, посвященных проблемам недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, государственному регулированию и прогнозированию его развития насчитываются десятки авторов.

На текущем этапе развития российская теория управления девелоперской деятельностью пока не привлекает достаточного внимания со стороны ученых. В современной экономической литературе эта проблема проработана зачастую фрагментарно с существенным отставанием от международных разработок, особенно фундаментального характера. Многие исследования представляют собой переводной материал, не адаптированный к изменяющимся российским реалиям, выраженных в виде непрерывных изменений в законодательстве и регулярных кризисных проявлениях в экономике (экономические реформы 1990-х гг., кризисы 1998 г., 2008 г., 2014 г.).

Помимо этого, имеющиеся в России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента характеризуются недостаточной развитостью правоустанавливающих регламентов и отсутствием практического опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений, что привело к их специализации и снижению общесистемной результативности в данной сфере. В то же время, в США с 1936 г. действует Институт Городских Земель (Urban Land Institute, ULI) – некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, насчитывающее более 17 тыс. членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

Анализ нормативной базы, посвященной вопросам девелопмента позволяет сделать вывод, что специальных законов, посвященных исключительно девелоперской деятельности в настоящий момент в нашей стране не принято. Помимо этого, несмотря на то, что термин «девелопмент» в последние годы стал достаточно привычным как для научных работ, посвященных развитию российскою рынка недвижимости, так и для практиков в данной сфере, полной ясности в его толковании, и, что более важно, в понимании его природы и значения для рынка недвижимости и социально-экономического развития страны в целом до настоящего времени не достигнуто.

Как отмечает С.Н. Максимов, классическое определение исследуемого понятия с точки зрения его материально-вещественного содержания дается в толковом словаре по недвижимости (The Glossary of Property Terms) (Лондон, 1993 г.): «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей, или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий либо участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» ^{[17, с.7]}.

Следует отметить, что несмотря распространенность данного подхода к толкованию термина «девелопмент», он был сформулирован на основе Закона о городском и сельском планировании (Великобритания, 1971), смысл которого заключался в том, чтобы поставить под общественный (муниципальный) контроль процессы преобразования недвижимости (т.н. «национализация развития недвижимости»), а данное определение способствовало идентификации процессов, попадающих или нет в его поле.

Также можно обратить внимание на постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 № 576-ПП, где дается крайне специализированное определение девелоперской деятельности акционерных обществ, где под ней понимается: «…строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц» ^[1].

Таким образом, оставляя в стороне особенности нормативно-правового определения процесса девелопмента, и не забывая о том, что в России нет единого норматива, четко закрепляющего содержание понятия «девелопмент» или «развитие недвижимости», можно выделить основные аспекты понятия «девелопмент» (рис. 1.).

Рисунок 1. Три аспекта понятия «девелопмент»

Источник: Составлено автором по ^[11]

Основываясь на обзоре исследований понятия «девелопмент» таких авторов как А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов ^[2], В. В. Ватолин ^[5], М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина ^[6], И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге ^[10], С. Н. Максимов ^{[11, 17]}, В. А. Смирнов ^[16], Дж. Фридман, Н. Ордуэй ^[19], раскрывающих его сущность, можно сделать вывод, что за последние 20 лет в нашей стране сложилось два концептуальных подхода к управлению в данной сфере, которые, на наш взгляд, можно условно классифицировать с позиции заказчика бизнес-процессов на «предпринимательский» и «административный» (табл. 1).

Таблица 1. Концептуальные подходы к управлению девелопментом

Источник: Составлено автором

Осознавая различные приоритеты каждого из выделенных подходов к управлению девелопментом, с точки зрения оценки эффективности реализации проекта, сосредоточимся на изучении двух крупных блоков - «экономическая» и «социальная» эффективность (рис.2.).

Рисунок 2. Приоритеты «административного» и «предпринимательского» подходов к управлению девелопментом

Источник: Составлено автором

Таким образом, эффективность управления девелопментом как предпринимательской деятельностью, связанной с созданием объектов недвижимости и их качественными преобразованиями, преимущественно в рамках инвестиционно-строительного процесса, следует рассматривать с точки зрения максимизации не только экономической, но и социальной эффективности девелоперских проектов.

Несмотря на то, что оба выявленных подхода (в большей или меньшей мере) сосредоточены на достижении социальной и экономической эффективности от реализации девелоперского проекта, на наш взгляд, все еще слабо проработаны вопросы управления девелопментом с позиции органов государственной власти. Это выражается в неразвитости нормативно-правовой базы девелопмента, организационных и финансовых проблемах в инвестиционно-строительной сфере, отсутствии эффективной и целостной системы государственного стратегического планирования не только в данной сфере, но и в стране, а также недостаточной деловой активности у российских предпринимателей на фоне по-прежнему высокого уровня коррупции ^[13].

Учитывая тот факт, что на современном этапе социально-экономического развития идеи устойчивого развития могут решающим образом повлиять на будущее России, сыграть важную роль в определении государственных ценностей и перспектив дальнейшего реформирования различных сфер общественной жизни, следует обратить внимание на Указ Президента РФ № 440 от 1 апреля 1996 г. «О Концепции перехода Российской Федерации к устойчивому развитию», предполагающего несколько основных этапов перехода страны к устойчивому развитию (табл. 2).

Таблица 2. Этапы перехода России к устойчивому развитию

Источник: Составлено автором

Декларируемый в Концепции переход должен обеспечить сбалансированное решение проблем социально-экономического развития и сохранения благоприятной окружающей среды и природно-ресурсного потенциала, удовлетворение потребностей настоящего и будущих поколений людей. При этом такой переход будет возможен в случае обеспечения устойчивого развития всех регионов, что предполагает формирование эффективной пространственной структуры экономики при соблюдении баланса интересов субъектов в рамках разработки и реализации региональных программ перехода к устойчивому развитию, а также их дальнейшей интеграции с государственной политикой в области устойчивого развития.

Как следствие, особое место в данном процессе будет отводится региональным и муниципальным органам власти, что, в условиях ограниченности ресурсов, в том числе связанных с регулярными кризисными проявлениями в экономике, диктует необходимость формирования новых подходов при определении приоритетов проводимой социально-экономической политики, а также разработки новых механизмов управления устойчивостью развития территорий.

Статья 1 (п.3) Градостроительного кодекса Российской Федерации устойчивое развитие территорий определяет, как «обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений». Данное определение согласуется с позицией ООН, при которой устойчивым считается город, где достижения в общественном, экономическом и физическом развитии постоянны; который постоянно обеспечен природными ресурсами и поддерживает длительную безопасность жителей, в том числе и от природных катастроф.

Для управления процессом перехода к устойчивому развитию и оценки эффективности используемых средств в Концепции предполагается установка целевых ориентиров и ограничений с обеспечением процедуры контроля за их достижением (соблюдением) (рис. 3).

Рисунок 3. Критерии принятия решений и показатели устойчивого развитии

Источник: Составлено автором

Несмотря на то, что данные системы показателей могут разрабатываться и использоваться при решении проблем перехода к устойчивому развитию для каждого субъекта РФ, устойчивое развитие территории региона или муниципального образования будет обладать своей спецификой и зависеть от устойчивости функционирования структурообразующих предпринимательских структур, в том числе в сфере девелопмента.

На наш взгляд, комплексный факторный анализ будет служить методологической и информационной основой для формирования эффективного механизма обеспечивающего устойчивость развития девелоперов, что подтверждают результаты исследований таких авторов как А. М. Афанасьев ^[3], О. С. Бумагина ^[4], В. Г. Лебедев ^[12], О. В. Сараджева ^[15], А. В. Шмидт ^[20], М. В. Штейкина ^[21] и др. Отметим, что большинство авторов отдают предпочтение исследованию внутренних факторов как главного элемента обеспечения устойчивости экономической системы, вместе с тем подчеркивая немаловажную роль государства в решении данного вопроса ^[7].

Несмотря на то, что важнейшими факторами обеспечения устойчивости предпринимательских структур являются государственная поддержка и государственное регулирование, современные кризисные условия и системные проблемы развития сферы предпринимательства могут характеризовать их недостаточную эффективность в целом. На наш взгляд, рассматривая возможности обеспечения устойчивого развития девелоперов со стороны органов государственной власти, целесообразно определить факторы, влияющие на деятельность девелоперской компании на микро- (компания), мезо- (регион, муниципалитет) и макроуровнях (страна). Такой подход, основанный на принципах системного анализа, позволит путем декомпозиции изучить ряд подсистем для последующего выявления проблем их функционирования, оценки требуемых ресурсов и определения уровня разработки и принятия управленческих решений, необходимых для обеспечения экономической устойчивости предпринимательских структур (рис.4).

Рисунок 4. Факторы развития девелоперской компании

Источник: Составлено автором

Следует отметить, что такие зарубежные авторы как М. Портер ^[14], Б. Скотт, Дж. Лодж, Дж. Бауэр, Дж. Зюсман, Л. Тайсон ^[23], создание факторов – это процесс накопления (каждое поколение наследует факторы, доставшиеся от предыдущего поколения, и создает свои, добавляя к прежним). Мировой опыт показывает, что государственные меры по совершенствованию специализированных и развитых факторов, как правило, терпят неудачу из-за низкой динамичности государственной системы, что актуализирует необходимость изучения данной предметной области в условиях трансформации современной системы государственного управления на пути перехода от классической к менеджериальной модели ^{[8, 22]}.

Очевидно, что создавать и совершенствовать сразу все типы факторов невозможно, но приоритеты в их выборе факторов будут зависеть от характера спроса на рынке, наличия возможности у компаний для кооперации, характера конкуренции и их целей, где особую роль будут играть механизмы государственного регулирования и поддержки предпринимательских структур. Целесообразность данного подхода подтверждают и результаты исследования А.А. Лищук ^[9], основанные на выборке из 542 респондентов (топ-менеджеры и менеджеры высшего звена управления), которые показали, что общая ориентация респондентов на устойчивое развитие средняя (2,99 из 5). При этом наиболее высокие оценки получила ориентация на исполнение законодательно-правового аспекта устойчивого развития (3,65), что актуализирует важность дальнейшего изучения особенностей формирования внешних факторов, связанных с деятельностью государства. Такой подход будет нацелен на обеспечение активности инновационных и инвестиционно-строительных процессов, стабилизацию социально-демографической ситуации и состояния рынка недвижимости, что в большей степени будет определять устойчивость предпринимательских структур в сфере девелопмента в долгосрочной перспективе.