Синельникова В.Н. Модернизация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: практические вопросы

Аннотация: Автор анализирует состояние гражданского законодательства, регламентирующего государственную регистрацию прав на недвижимость, уделяя внимание практическим вопросам, возникающим в процессе его применения, и дает оценку имеющимся проблемам. В частности, сделан вывод, что некоторые новеллы правовых норм о регистрации прав на недвижимость не имеют принципиального значения, поскольку наряду с государственной регистрацией прав могут осуществляться специальная регистрация сделок или кадастровый учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК). Методом сравнительного анализа исследован вопрос о правомочиях сторон договора, хотя и не подлежащего регистрации, но обусловившего возникновение, изменение или прекращение имущественных прав, для которых установлена государственная регистрация. В итоге, с момента подписания акта приема-передачи и до регистрации перехода права к покупателю, последний находится в статусе фактического владельца недвижимости. Однако право собственности на указанный объект принадлежит продавцу. Такая правовая неопределенность влечет за собой необоснованные ограничения прав обеих сторон договора, скажем, в этот период наступил срок уплаты налога на имущество и продавец, фактически уже не обладающий вещью, обязан заплатить налог до даты регистрации перехода прав. В то же время, покупатель, реально получивший купленное имущество, не может распорядиться им в соответствии со своей волей и в своем интересе, поскольку у него отсутствует титул на данное имущество. Автор не соглашается с мнением законодателя о том, что термины - ограничение (обременение) прав синонимичны и предлагает сделать аутентичное толкование, в котором разъяснить, что под регистрацией обременений имеется в виду регистрация всех договоров с недвижимостью, по которым не происходит переход права собственности. Такое официальное разъяснение сняло бы все причины для смешения оснований регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

Ключевые слова:

Abstract: The author analyzes the civil legislation that regulates the state registration of real estate titles, concentrating on the practical questions arising in the process of its implementation, and gives an assessment to the current problems. Using the comparative analysis, the author examines the issue regarding the rights of both parties in a contract, which in itself does not qualify for registration, but stipulates changes to the property rights, for which there is a government registration. The author does not agree with the opinion of the legislation that the terms lien and encumbrance are not synonymous, and proposes that an amendment would be made to include authentic interpretation clarifying the registration of encumbrances includes registrations of all real estate contracts that do not involve transfer of ownership. Such official explanation would eliminate the legal limbo that carries unsubstantiated limitations to the rights of both sides of the contract.

Keywords: