О формировании концепции добрососедства в российском жилищном праве

Современная цивилистика стала все больше внимания уделять соседским отношениям. Поначалу исследование соседских отношений происходило в рамках научных работ по вещному праву, а в последующем стало предметом самостоятельного изучения. Имеются диссертационные исследования ^[1] и монографии ^{[2, 3]}, посвященные общим вопросам соседских отношений, а также ряд научных статей о соседском праве и особенностях отношений соседей земельных участков ^{[4, 5, 6, 7]}, соседей в жилищной сфере ^[8]. В последние годы появилось значительное количество интересных работ о соседских отношениях, отличающихся новизной, расширением представлений о межличностных отношениях соседей и пределах соседского воздействия. Особый интерес представляет исследование Ю.В. Виниченко. На основе ретроспективного анализа источников российского права ученый делает вывод об отсутствии онтологической (бытийственной) связи между соседским правом и правом собственности. В то время как большинство ученых придерживаются позиции, что соседское право является не более чем «логическим продолжением» института права собственности.

Актуальность теме соседских отношений добавляет активная правотворческая деятельность законодателя в вопросе соседских отношений. В качестве примера можно привести проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором содержатся изменения, направленные на более четкую регламентацию указанных отношений. Так, глава 19.2 «Право собственности на земельные участки и другие природные объекты» Законопроекта включает в себя ряд положений соседского права: понятие соседних земельных участков, соседские обязанности и соседские права, перечень которых является открытым. Это право собирать плоды и обрезать корни, проникающие с соседского участка, право требовать от соседа не препятствовать проникновению света на участок, а также на участие в сооружении общей стены.

Вслед за указанным законопроектом в 2020 году в Государственную Думу внесен проект о соседских обязанностях собственников помещений и предложена новая статья 17.1 ЖК РФ. От собственника помещения по законопроекту требуется отвечать перед соседями за тех лиц, которых он допустил в свое помещение (гостей, нанимателей, арендаторов); уведомлять соседей о предстоящем ремонте в помещении. Для этого предлагается закрепить в качестве обязанности соседей размещение объявлений о предстоящем ремонте и его продолжительности на доске объявлений в подъезде дома или на придомовой территории; обеспечивать при ремонте выполнение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и других требований законодательства.

Для полноты понимания соседских отношений обратимся к этимологии понятия «соседство». Под соседством понимается смежность, близость с кем-то или чем-то по месту жительства или по месту расположения. Данное понятие содержит в себе две составляющие: объективную, представляющую собой качество соседства как сообщества, и субъективную, отражающую качество соседства как совокупности взаимодействия субъектов – соседей.

Объективная составляющая соседства заключается в понимании соседства как социально-географической категории, что подразумевает ограничение соседства определенным пространством. Важно отметить, что пространственный параметр включает в себя не только соседство собственников имущества, находящегося в данном пространстве, но и иных законных пользователей имущества. Принципиальным аспектом в данном случае будет являться социальный аспект, ведь соседство подразумевает не только юридическую сторону владения собственностью, но и межличностные отношения соседей, возникающие в силу непосредственного взаимодействия границ собственности.

Для более детального объяснения межличностных соседских отношений социологи и психологи выделяют базовые элементы построения соседских сообществ: люди, место, система взаимодействия, общественные символы и общая идентификация ^{[9, c. 28]}. Данные элементы требуется учитывать при планировании и застройке территорий, а также при выстраивании системы управления построенными объектами и формировании комфортной городской среды.

Как отмечают исследователи, глубина и интенсивность соседских отношений в жилищной сфере зависят от величины поселения и жилища. У проживающих в многоквартирных домах граждан в больших городах России соседские связи формализуются и ослабляются. В настоящее время наблюдается рост числа локальных, огражденных районов, поселков, доступ на территорию которых ограничен физически, в основном посредством установки ограждения. Соседство на локальной, огражденной территории основано «на более тесных приятельских отношениях с соседями, но при сохранении определенной дистанции» ^{[10, c. 16]}.

Субъектная составляющая понятия соседства характеризуется через понятия «сосед», «соседские права», «соседские обязанности». Понятие «сосед» упоминается в научной литературе неразрывно с понятием «соседство». В этимологических словарях под соседом понимают того, кто сидит рядом, живет вместе или вблизи ^[11]. В качестве соседей могут выступать как собственники имущества, так и его пользователи: члены семьи собственника, наниматели, ссудополучатели и иные законные пользователи помещений.

Жилищный кодекс говорит о соседях в контексте защиты их прав и законных интересов при пользовании жилым помещением. Так, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ определяет, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, а также иных требований законодательства и правил пользования жилыми помещениями. Нормами, под действие которых подпадают соседские отношения, следует также признать общие положения ГК РФ о пределах осуществления прав собственника имущества (ст. 10, п. 2 ст. 209) и положения ЖК РФ о правах и обязанностях собственников помещений (ст. 30).

Представляется, что подход законодателя, определяющего пределы осуществления прав собственников помещений, а также обеспечивающего защиту прав и интересов соседей, не вмешиваясь при этом в межличностные отношения соседей, является обоснованным. Законодатель исходит из открытого перечня соседских прав и обязанностей, поскольку большинство из них находится за пределами правового регулирования. Как представляется, именно так и должно осуществляться регулирование соседских отношений. Они должны быть защищены от излишнего законодательного вмешательства, но иметь законодательно установленные пределы и защиту. Теоретики права справедливо отмечают: «Когда при помощи права пытаются урегулировать практически все общественные отношения, которые даже не нуждаются в этом, возникает ситуация тотального контроля за всей социальной жизнью общества и, как следствие, произвола уже со стороны самого государства ^{[12, с. 259]}».

Роберт Ч. Элликсон в книге «Порядок без права» демонстрирует на различных примерах, что действия соседей в значительной степени координируются не правом, а средствами неформального контроля, то есть социальными нормами, которые возникают без участия государства или иного централизованного координатора ^{[13, с. 13]}.

Соседи, как правило, готовы соблюдать права и интересы друг друга не потому, что этого от них требуют определенные нормы закона, а потому, что они живут в такой общественной среде и в близости друг от друга, в условиях которой они нанесли бы урон самим себе. В основу поведения соседей заложено добрососедство. О добрососедстве часто говорят как о направлении российской жилищной политики, как институте повышения правовой грамотности и культуры потребителей жилищных и коммунальных услуг. Создаются центры по обучению добрососедству, отмечается праздник «день соседей». Идея добрососедства с учетом менталитета России и опыта европейских государств в регулировании соседских отношений нуждается в ее дальнейшем оформлении в качестве концепции.

При этом под концепцией понимается (от лат. conceptio «система понимания») систематизация взглядов о каком-либо явлении, выработанных для развития и решения соответствующих значимых для общества и государства задач. Для теоретического обоснования концепции добрососедства предлагается определить ее цель, функции, принципы и пределы.

Цель концепции добрососедства. Необходимость исследования соседских отношений и формирования концепции добрососедства продиктованы практической полезностью формирования культуры совместного проживания в многоквартирном доме. В долгосрочной перспективе концепция позволит законодателю принимать обоснованные решения по регулированию отношений, затрагивающих права и интересы соседей, реагировать на изменяющиеся условия рынка жилья и соседских отношений.

Как справедливо отмечает У.Б. Филатова, «многогранность и длящийся характер соседских отношений побуждают к поиску сбалансированных универсальных правовых механизмов урегулирования возникающих спорных ситуаций и конфликтов, выработке правил по сохранению баланса интересов участников этих отношений» ^{[7, c. 11]}. В жилищной сфере от достижения баланса интересов участников зависит вопрос комфортного и безопасного проживания в многоквартирном доме.

Функции добрососедства. Достижение поставленной цели возможно через определенные функции. Последние отвечают на вопрос, для чего необходимо формирование концепции и как она может развиваться. В философско-методологическом понимании «функция» (от лат. functio – «отправление, деятельность») есть внешнее проявление свойств какого-либо объекта, явления в рамках системы отношений, «воздействие друг на друга элементов целостной системы, а также ее взаимодействие с другими системами (вещами), обеспечивающее ее устойчивое существование». В социологическом смысле – «роль, которую выполняет определенный социальный институт или процесс по отношению к целому», принося тем самым пользу обществу.

Социально-экономическая функция. Любая концепция должна быть адаптирована к социально-экономическим условиям и текущим потребностям всех заинтересованных сторон. В развитии концепции добрососедства заинтересованы как граждане, так общество и государство. Соседское сообщество является важным социальным институтом, который объединяет собственников помещений в осознанного коллективного заказчика работ и услуг для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, выступает гарантом комфортной и безопасной среды проживания в доме. Так, например, в некоторых зарубежных странах (Германия, Франция, США) такая форма объединения собственников-соседей в единый коллектив в виде кондоминиума (ассоциации, синдиката) представляется покупателям квартир как дополнительное преимущество. Ведь они приобретают возможность участия в решении внутренних вопросов дома, выборе обслуживающих организаций, влиянии на стоимость и качество оказываемых услуг, возможность разделения бремени содержания общей собственности.

Воспитательная. Добрососедство – это основа жилищной культуры граждан. Правовая осведомленность в вопросах жилищных, в том числе соседских, прав и обязанностей, рисков и ответственности – это залог укрепления соседских отношений, создания среды доверия и коммуникационного взаимодействия между собственниками помещений в многоквартирном доме. Также воспитание добрососедства помогает снять социальную напряженность в вопросах пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, проведения общих собраний собственников помещений по вопросам управления, содержания и ремонта общего имущества. В результате в многоквартирном доме формируется коллективный осознанный заказчик работ и услуг.

Охранительная функция обеспечивает защиту прав и интересов участников отношений от возможных злоупотреблений и нарушений. Развитие концепции добрососедских отношений и воспитание в соседях взаимного уважения и сотрудничества, позволяет решать споры соседей цивилизованными способами и снять нагрузку с судов по соседским спорам. Это особо актуально в настоящее время, когда соседские споры носят затяжной характер и в них участвует множество субъектов.

Принципы добрососедства. Соседские отношения полностью детерминированы нравственными принципами и моралью, существующими на конкретном этапе исторического развития. Отсюда важное значение для концепции добрососедства имеют принципы добросовестности и разумности, а также принципы сотрудничества и взаимного уважения прав и интересов. Указанные принципы являются по своей сути нравственными.

Очевидно, что понятия «добросовестность», «разумность», «сотрудничество», «уважение» относятся к оценочным категориям и дать достаточно полное разъяснение данным категориям не представляется возможным. В этой связи определение смысловой нагрузки этих понятий выступает предметом судебного усмотрения.

Под добросовестностью понимается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации ^[14]. Применительно к соседским отношениям добросовестность поведения соседей оценивается с точки зрения социальной этики или, как принято говорить, правил социального общежития. Данные правила олицетворяют систему ценностей и неписанных норм, регулирующих функционирование социальных институтов и индивидов как членов сообщества ^{[15, c. 4]}. В советское время правила общежития не просто олицетворяли общие принципы поведения членов советского общества, но и имели непосредственное регулятивное значение, главным образом, в сфере жилищных отношений. Данные правила являлись отражением норм нравственности, устанавливавших единые общепринятые требования для всех членов социалистического общества ^{[16, c. 75]}, формируя представления о социально приемлемом поведении человека в любой сфере жизнедеятельности, включая жилищную сферу. В настоящее время правила общежития в жилищной сфере частично оформлены в виде правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Принцип сотрудничества предполагает сопричастность и совместное решение вопросов о пользовании и управлении общим имуществом в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и решения других вопросов, связанных с безопасностью и комфортом проживания в доме. При этом сотрудничество отнюдь не требует от соседей быть друзьями. Достаточно относиться друг к другу с должной степенью уважения, совместно участвовать в управлении общим имуществом, а при невозможности активного участия в управлении общим имуществом избрать представителя, наделить его полномочиями для решения вопросов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества. Представлять интересы соседского сообщества может совет многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ). Реализация принципа сотрудничества позволяет преодолеть крайний индивидуализм, культивирующий полное разобщение интересов и равнодушие соседей, объединенных общим имуществом, как по отношению друг к другу, так и по отношению к судьбе общего имущества. Коллективное обсуждение вопросов содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме способствует возникновению солидарности между участниками, которых объединяет проживание на одной территории и общие проблемы.

Пределы добрососедства.Свобода соседских отношений объективно невозможна без установления определенных границ (пределов) поведения субъектов отношений. Как справедливо отмечал Г.Ф. Шершеневич, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» ^{[17, c. 247]}.

Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации пределов, П.В. Крашенинников признает, что этот вопрос в отечественной юридической литературе еще не получил должного освещения ^{[18, c. 83]}. Требуется дальнейшее изучение и конкретизация пределов реализации и ограничений прав на жилые помещения «с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности».

Для поддержания добрососедских отношений пределами осуществления собственниками и пользователями жилых помещений своих прав будут правило претерпевания и недопустимость злоупотребления правом. Правило претерпевания берет свои корни в римском праве и требует разумного терпения дыма, запахов, звуков, происходящих от соседей, если они были вызваны нормальными способами эксплуатации собственности. Так, в римском праве действовало правило претерпевать неудобства, связанные с деревьями, растущими на участке соседа, если ветви деревьев растут на высоте не менее 15 футов, а также не располагаются над строением собственника ^{[19, c. 162]}. Впоследствии, были также введены другие ограничения. Римский опыт стал прообразом формирования соседского права в европейских странах, а также в России.

В дореволюционной цивилистике правило претерпевания рассматривалось, как ограничение права собственности. Собственник, имеющий соседей, должен претерпевать их воздействие, если оно является разумным и обоснованным. Ведь соседский быт предполагает обоюдные обязанности, обоюдное уважение и терпение. Незначительное воздействие соседей на жизнь друг друга является нормальным. Так, незначительным можно считать такое воздействие, как звук воды в инженерных системах или при обычной ходьбе, запахи в общем коридоре при приготовлении еды, ремонтные работы с соблюдением режима тишины.

При решении вопроса о значительности и разумности воздействия соседа необходимо соотносить конфликтную ситуацию с обстоятельствами. Например, по мнению А.В. Люшня, жители мегаполисов должны терпеть шум, дым, мусор, который их окружает в большем количестве, нежели жители безлюдных местностей ^{[20, С. 150]}.

Добросовестное претерпевание воздействия соседей не должно привести к злоупотреблению соседским терпением. Если действия соседа вышли за пределы разумного воздействия у пострадавшего лица возникает право на защиту против соседа. Так часто бывает при нарушении режима тишины и покоя граждан. Например, гражданин в период времени с 17 час. 30 мин. до 21 час. 00 мин. громко слушал музыку в своей квартире, чем нарушил права соседа на отдых. Факт нарушения подтвержден рядом письменных доказательств: протоколом об административном правонарушении, протоколом измерения шума, заключением Центра гигиены и эпидемиологии, а также показаниями свидетелей. Гражданин не согласился с административным штрафом и указал, что звук музыки не превышал максимального уровня шума. Однако суд указал, что не имеет значения, превышен ли допустимый уровень шума. Граждане, находясь в своем жилище, вправе пользоваться тишиной и покоем как в ночное, так и в дневное время. Причем, как отметил Верховный Суд РФ, перечень действий, нарушающих тишину и покой граждан, не может являться исчерпывающим ^[21].

В судебной практике встречается достаточно подобных прецедентов, хотя не всегда удается доказать факт нарушения. Например, собственник в ранние утренние часы и вечерами готовил пирожки у себя на кухне, которые продавал на рынке. Запах горелого масла проникал в квартиру истцов, негативно влияя на их здоровье. За это ответчик в 2011 году привлекалась к административной ответственности. Однако суд посчитал недоказанным нарушение прав соседей и отказал в возложении на собственника обязанности устранить нарушения прав соседей. В деле отсутствовали результаты обследований сотрудниками Роспотребнадзора, иных проверок административными органами не проводилось ^[22].

Классическим примером спора о пределах соседского терпения при курении на балконе и попадании запаха табака в соседнюю квартиру стало решение Верховного Суда РФ в 2017 году. Судом был установлен факт проникновения запаха табака в квартиру, расположенную этажом выше. Это послужило основанием для защиты нематериальных благ (ст. 42 Конституции, ст. 12, 151 ГК, ст. 23 Закона об охране здоровья граждан) и взыскания компенсации морального вреда в размере 5000 рублей. Закон не запрещает курить на собственном балконе, но, если это создает невыносимые условия для проживания соседей, суд может защитить их интересы. Как разъяснил Верховный Суд РФ, «курение должно осуществляться таким образом, чтобы последствия потребления табака, которые могут вызвать проникновение табачного дыма или запаха табака в жилое помещение соседей, не распространялись за пределы помещения курящего лица и не причиняли неудобства соседям» ^[23].

Судебная практика по делам о соседских спорах с тех пор претерпела существенные изменения. Суды стали чаще обращать внимание на добросовестность поведения соседей при пользовании своим жилым помещением. Такое пользование не должно создавать неприемлемых неудобств соседям. С другой стороны, соседи должны проявлять по отношению друг к другу разумное терпение.

Сложившуюся по соседским спорам правоприменительную практику несомненно важно учитывать при формировании основ новой жилищной политики Российской Федерации. К тому же, для развивающегося российского жилищного права важное значение имеет опыт зарубежных правопорядков в части формирования института соседского права.

В большинстве стран Европы специальные разделы о соседских правах помещены в Гражданские кодексы (уложения). Исторически («генетически») наиболее близким из них является германское гражданское право» ^{[24, С. 11]}. В Германском гражданском уложении (далее – ГГУ) определены три формы допустимого воздействия на соседние земельные участки: 1) воздействие, не оказывающее никакого влияния; 2) воздействие, оказывающее несущественное влияние; 3) воздействие, оказывающее существенное влияние, но вызванное обычным использованием земельного участка, которое не может быть предотвращено экономически посильными мерами для пользователей такого рода ^[25]. Хотя речь идет о соседских отношениях землевладельцев, однако в положениях ГГУ отражается подход законодателя к принципу претерпевания воздействия от соседей, устанавливаются пределы претерпевания такого воздействия. Земельное и жилищное соседство имеют определенное сходство, так как основа их лежит в соседском существовании двух и более собственников на смежном пространстве.

Интерес представляет система прецедентов США, оформившая институт соседских отношений, именуемый «Law of Neighbors» или «Neighbors Law», что означает «Право соседей». И.А. Емелькина подробно анализирует модели регулирования соседских отношений и порядок решения соседских споров: «stranger model» (сосед-незнакомец) и «friend model» (сосед-друг) ^{[26, С. 72]}. Первый подход основывается на модели сосед-незнакомец, в данном случае споры между соседями регулируются при помощи заключения соглашений. Вторая модель сосед-друг основывается на близких, родственных или дружеских отношениях между соседями. Модель сосед-друг активно развилась в связи с популярностью в США кондоминиумов, как системы коллективного владения собственностью. Действует правило толерантности и презумпция добрососедства. Собственник недвижимости может заботиться меньше о том, чтобы исключить право соседа на вход на свою территорию. В такой интерпретации суды при возникновении конфликтов по защите собственности от деятельности соседа, разрешают споры исходя из того, действовал ли он намеренно с целью причинить вред, была ли враждебность в его действиях. Данный опыт может быть учтен в части оценки поведения соседей при решении споров между ними.

Подводя итог исследованию, отметим, что формирования концепции добрососедства в полной мере соответствует историческому пути развития соседских отношений в жилищной сфере и избранной законодателем цели – повышение ответственности и осознанности собственников помещений. Добрососедство является естественной частью жизни любого цивилизованного общества, основанного на признании, с одной стороны, абсолютного права частной собственности, а с другой – установлении принципов уважения прав и интересов других лиц, добросовестности осуществления гражданских прав ^{[27, С. 79]}.