Анализ современных особенностей методики оценки кадастровой стоимости земель

Проблема оценки природных ресурсов, в частности земельных, стоит перед учеными и практиками уже не один десяток лет. Вполне понятно, что если природные ресурсы задействованы в хозяйственном пользовании, то они должны быть оценены, как другой дорогой товар.

Необходимость оценки природных ресурсов (земельных. Водных и др.) Определяется следующими условиями:

- учет реальных затрат и доходов по проектам, подлежащих реализации;

- осуществление ценового регулирования природопользования, которое направлено на стимулирование рационального использования ресурсов путем установления ставок налогообложения, отражает их реальную стоимость.

На сегодняшний день среди ученых нет единого мнения относительно выделения отдельных методологических подходов к экономической оценки земельного потенциала, поэтому в литературе встречается большое их количество. Данной проблеме посвящены научные труды таких ученых как: Черемушкина С.Д. ^[2] раскрывает суть экономической оценки земли; Андрейчук В. Г. ^[2], Добудогло Г.Г. ^[2] - решение этой проблемы связывают с выделением оценочных показателей и критериев; Лаврик У.В. ^[2] предлагает классификацию подходов к экономической оценке природных (земельных) ресурсов и т.д. И только отдельные авторы пытаются решения проблемы оценки земли решить через поиск оптимального методологического подхода - Зиночкин А.Г. ^[3], Олейник А.А. ^[3]. Мы, также, разделяем их точку зрения относительно важности выбора методологического подхода к экономической оценки земли.

Целью статьи является исследование методологических подходов к экономической оценке земельного потенциала.

Раскрытие данной темы предполагает решение следующих задач:

- охарактеризовать методологические подходы к экономической оценке земельных ресурсов;

- выделить основные виды оценки земли;

- определить наиболее эффективные меры экономического обеспечения воспроизводства земельных ресурсов.

С конца 2014 года на территории Российской Федерации начался переход к исчислению налога на недвижимость от кадастровой стоимости. Ранее налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости. Данный порядок налогообложения должен воплотиться в жизнь до 2020 года.

Все нововведения в сфере налогообложения требовали значительных изменений в области оценки и разработки новых методик определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. ^[5]

Таким образом, 03 июля 2016 года вступает в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – «Федеральный закон»), который регулирует вопросы определения «новой» кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный федеральный закон приходит на смену положениям о кадастровой оценке, указанным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года №-135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно Федеральному закону, установлен переходный период применения Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. ^[8]

Тем самым Федеральный закон передал полномочия проведения кадастровой оценки из частного сектора (независимых оценщиков) в государственный, а также, закрепил методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Новая методика государственной кадастровой оценки, утвержденная Приказом Минэкономразвития РФ № 226 от 12.05.2017 года, делает акцент на тщательной группировке недвижимости и фактическом, а не указанном в документах использовании объекта. Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. ^[4]

На основе вышеизложенного, на протяжении 2017 года и по настоящий день в субъектах Российской Федерации создаются государственные учреждения для целей определения кадастровой стоимости. Проведение государственной кадастровой оценки на территории Пензенской области, в соответствии с действующим законодательством, возложено на Государственное бюджетное учреждение Пензенской области «Государственная кадастровая оценка», созданное в январе 2017 года.

Анализируя состояние дел, по вопросу актуальности сложившейся в регионе кадастровой стоимости следует отметить, что в данный период времени назрела острая необходимость проведения государственной кадастровой оценки в Пензенской области по нескольким причинам:

- Истечение срока действия результатов предыдущей кадастровой оценки: согласно федеральному закону, государственная кадастровая оценка проводится не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет (государственная кадастровая оценка в Пензенской области проводилась в период: земли населенных пунктов – 2012 год; объекты капитального строительства – 2013 год, земли сельскохозяйственного назначения – 2012 год, земли промышленности и иного специального назначения – 2013 год).

- Несоответствие действующей кадастровой стоимости уровню цен на рынке недвижимости г. Пенза и Пензенской области.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (по состоянию на 2012 год) на всей территории города Пенза в среднем составляла 370 руб. за 1 кв.м. Между тем, анализ рынка показывает, что стоимость земельных участков в центральной части города и престижных районах значительно отличается от стоимости участков, расположенных в спальных районах и на окраинах города Пенза: стоимость земельного участка, расположенного в Центре составляет 2000-2500 руб. за 1 кв.м.; в районе «Терновка» – 1000-1500 руб. за 1 кв.м.; в районе «Шуист» – 900-1500 руб. за 1 кв.м. и т.д.;

- Значительный разброс удельных показателей кадастровой стоимости по аналогичным объектам недвижимости при схожих ценообразующих факторах и окружающей инфраструктурой.

Оценка - это не только элемент товарного производства, она важна для какого - либо общества, поскольку позволяет сохранять труд или предупреждать ее потери в будущем. С позиции формальной логики все действия по качественной и количественной характеристики ресурсов называют оценкой, сам же результат действия - оценкой. В процедуре оценивания можно выделить следующие компоненты: субъект, объект, критерии.

Субъект - это тот компонент, через который «проводится» идея, то есть идея необходимости соотношения каждой оценки, целям, субъектам.

Оценивание требует становления определенных отношений между субъектом и объектом оценки. С этим связана проблема отбора критериев, с помощью которых происходит оценка компонентов природы.

В свою очередь, выбранный критерий оценки предусматривает определенную систему инструментов оценки (методы, методики, технологии). Ключевым вопросом в методологии оценки является определение критерия оценки.

Поскольку критерий выявляет суть оценки, ее главную идею, то он должен быть научно обоснован, а экономическая природа показателя, который принят в качестве критерия, должна быть единой для всех видов природных ресурсов, в частности земельных, которые оцениваются.

Необходимо знать и оценивать не только агроклиматические условия территории, но и те требования, которые к ним предъявляет человек в определенной области производственной деятельности, особенно в сельском хозяйстве. С этим связана проблема отбора критериев конкретных показателей, от общих к разветвленной и сложной системе показателей, с помощью которых происходит оценка компонентов природы. ^{[7, с.259]}

Ученые, изучающие вопросы оценки земли отмечают, что при любых методах исходными данными для оценки служат урожайность сельскохозяйственных культур и затраты на ее получение. Если рассматривать различные методики экономической оценки земли целесообразно обратиться к работам отдельных авторов. С.Д. Черемушкина отмечает, что экономическая оценка земли представляет собой: «...определение ее сравнительной ценности как средства производства в сельском хозяйстве, или, другими словами, относительной доходности, получаемой от земли разного качества». Оценка земли происходит одновременно по валовой продукции и чистым доходом. ^[2]

В работе А. Зиночкина по экономической оценки сельскохозяйственных угодий в качестве оценочного показателя предлагается стоимость валовой продукции растениеводства. Для упрощенной экономической оценки сельскохозяйственных угодий, автор предлагает использовать данные урожайности зерновых культу за несколько лет по всем категориям хозяйств района. Наряду с этим он не отрицает возможности использования в качестве дополнительных критериев оценки земли показателей чистого дохода с 1 га земли и стоимости продукции в расчете на 100 руб. производственных затрат. ^[2]

Г. Добудогло, исследовав методы экономической оценки, пришел к выводу, что в разных зонах должны быть собственные критерии оценки, а «... .самым непосредственным и прямым показателем достигнутой производительные способности почв, способным в наиболее ясной форме свидетельствовать о почвенных различиях, является урожайность ОТДЕЛЬНЫХ ведущих или групп однородных культур ». ^[1]

Из всей совокупности вопросов методики экономической оценки земли наиболее существенными являются выбор и обоснование критериев, которые положены в основу построения шкалы оценки, а также способы определения показателей оценки. По этим признакам и различают методические предложения отдельных авторов.

Академик С. Струмилин ^[3],, К.Г.Гофман ^[3], Карнаухова Е.С в своих научных трудах и другие ученые, выделяют следующие методологические подходы к экономической оценке природных ресурсов, в частности земельных.

Разъясните каждый из методологических подходов к экономической оценке природных ресурсов более подробно:

- Затратно-убыточный - предполагает экономическую оценку природных ресурсов и отдельных их видов на основе нормативов возмещения вреда, убытков и потерь, связанных с нарушением режимов природопользования, незаконного изъятия ресурсов из экосистемы, нарушения природоохранных норм и правил, законодательства в области охраны окружающей среды .

- общей экономической стоимости (ценности) -комплексный подход, предусматривающий учет не только ее прямых ресурсных функций, но и экосистемных и ассимиляционных функций.

- Затратный - имеет в основе учет понесенных обществом расходов на хозяйственное освоение природных ресурсов и вовлечения в хозяйственную деятельность. Таким образом, полученные в результате применения данного подхода оценки учитывают общественно необходимые затраты труда на воспроизводство количественных и / или качественных параметров природных благ, а также их подготовку к вовлечению в хозяйственную деятельность.

- Cмешанный - предполагает учет затрат на хозяйственное освоение природных ресурсов, а также эффекта от его использования.

- Рентный - суть рентной оценки заключается в том, что ее величина определяется размером дифференциальной ренты, приносит данный ресурс.

- Воспроизводственный - имеет в основе учет затрат, необходимых для воспроизводства (компенсации потерь) ресурса на определенной территории.

- Рыночный - отражает ценность природного блага для участников рынка в определенный момент, основанную на соотношении спроса и предложения.

- кадастровый - базируется на совокупности информации о конкретном виде природного ресурса, включая характеристики его количества, возраста, качественного состава и структуры, местоположение и других показателей.

- Результативный - предполагает учет потребительских свойств природных ресурсов, то есть их способности удовлетворять определенные потребности. Исходная оценка определяется по величине экономического эффекта от использования природного блага или затратами его экономического замещения.

- Альтернативной стоимости - состоит в оценке природных объектов и ресурсов из-за потерянного дохода или выгоды, которые можно было получить при использовании данных компонентов природы в других целях.

- Энергетическая оценка - основывается на том, что природные ресурсы имеют определенный энергетический эквивалент, который зависит от их внутреннего потенциала и предварительных затрат на их образование. ^{[7, с. 259]}

Вопросы оценки земельного потенциала (земельных ресурсов) нашли свои отражения не только в научных трудах но и в закононодательно - нормативных актах, а именно в Земельном кодексе РФ, Законе РФ «Об оценке земель». Правовые основы проведения оценки земель в РФ, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель определяет Закон РФ «Об оценке земель» и другие нормативно-правовые акты.

В соответствии с Законом РФ «Об оценке земель» ^[6] в зависимости от цели и методов проведения, оценка земель делится на такие виды, как: бонитировки почв, экономическая оценка земель, денежная оценка земельных участков.

Охарактеризуем каждый вид:

- экономическая оценка земель - это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйствах, и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади;

- бонитировки - сравнительная оценка качества почв по их основным природным свойствам, которые имеют постоянный характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях;

- экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформления результатов в виде отчета;

- нормативная денежная оценка земельных участков - капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Денежная оценка земли - это расчетная величина, и ее нельзя отождествлять с понятием цены земли. Цена земли определяется в процессе купли-продажи земельных участков с учетом на них спроса и предложения, местоположение, бонитета и тому подобное.

В мировой практике существуют различные подходы к денежной оценки земли. В большинстве такая оценка сводится к капитализации земельной ренты. По указанной официальной методике денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по полученным совокупным рентным доходом, является суммой дифференциального и абсолютного рентного дохода.

Дифференциальный рентный доход определяется по формуле 1 ^[4]:

Дрд = (В · Ц – З) – (З · Кр) : Ц, (1)

где В - урожайность зерновых с 1 га; Ц - цена реализации 1 ц зерна, руб; С - производственные затраты на 1 га, руб; Кр - коэффициент рентабельности, берется на уровне 0,35.

В сельском хозяйстве, кроме дифференциального дохода, формируется и абсолютный рентный доход. Его величина с 1 га угодий определена, согласно принятой методике, в 1,6 с. Итак, совокупный рентный доход составляет 9ц с 1га (1,6 + 7,4). Благодаря определению совокупного рентного дохода всегда можно осуществлять денежную оценку земли в соответствии с изменением цены на зерно как на внутреннем, так и на внешнем рынках. ^{[5, с.195]}

Общая денежная оценка земель сельскохозяйственного предприятия исчисляется исходя из денежной оценки одного гектара соответствующих угодий и их площадей в пределах землепользования.

Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агро производственных групп почв. Сущность применения экспертной денежной оценки заключается в проведении практических расчетов по фактическим данным сельскохозяйственных предприятий, исчисляемые по методикам, которые отвечают Национальном стандарта №1 и международным стандартам оценки недвижимого имущества. Вопрос новых подходов к экспертной денежной оценки земель исследовались и частично в работах В. Алексейчук, М. Демьяненко, С. Кручко, А.А. Олейник, Ю. Потийко и других. ^[1]

Бонитировки или качественная оценка земли осуществляется по данным учета качества земли. Ее цель состоит в том, чтобы на основе наиболее важных природных свойств (признаков) почв, которые коррелируют с урожайностью, выделить грунтовые отмены, грунтовые классы и агропроизводственные группы почв, систематизировать их по естественным качеством и хозяйственной ценностью для выращивания определенных сельскохозяйственных культур.

Экономическая оценка характеризует производительную способность земли как средства производства. Отличие ее от бонитировки состоит в том, что земля оценивается не как природное тело, а как средство производства в неразрывной связи с экономическими условиями производства. Это означает, что одинаковые в природном отношении почвы, принадлежащих по своему генезису, физико-химическим и биологическим свойствам к тому же бонитета, могут получить разные баллы экономического плодородия через различные условия хозяйствования (местоположение, специализацию, дорожные условия и т.д.).

Для регулирования экономических отношений как раз и используются данные экономической оценки земли.

Проведеные нами исследования показали, что разные авторы по-разному трактуют термин «экономическая оценка земли», а именно: «оценка плодородия почв», «экономическая оценка почв», «оценка сельскохозяйственных земель», «оценка земельных угодий» и другие. Разновидность сроков свидетельствует о разном определение предмета экономической оценки земли: земля, почва, сельскохозяйственные угодья, плодородие почв.

Фоменко Н.В. отмечает, что экономическая оценка природных ресурсов (минеральных, земельных, водных, лесных, фаунистических, рекреационных, климатических) - это их стоимостное выражение. Она возникла из потребностей хозяйства, которому необходимы не только знания о количестве и качестве природных ресурсов, их особенности, но и выражение их в стоимостных показателях, которые можно использовать в проектировании и управлении хозяйством. Трудности экономической оценки связаны с тем, что природные ресурсы, как и природные условия, - это «дар природы» (пока в них не вложен труд) ^[1]

Переходя к товарно-денежным отношениям, экономическая оценка природных ресурсов должна выражаться в стоимостной форме. Правильная оценка ресурсов обеспечит создание эффективного материального стимула к рациональному природопользованию, а также должна базироваться на обоснованной методологической и методической основе. Совокупность общих теоретических положений, характеризующих механизм построения экономической оценки, представляется в виде методологического подхода. Он предусматривает изучение и создание, в первую очередь, его теоретической основы. Это является необходимым условием разработки достоверной экономической оценки различных природных ресурсов.

Экономическую оценку можно интерпретировать как показатель, отражающий экономическую эффективность использования земель, обусловленный особенностями их функционирования.

Главная цель, ради которой проводится экономическая оценка земли - рациональное использование земельных ресурсов.

На каждом аграрном предприятии с учетом его конкретных условий (типов почв, их механического состава, конфигурации земельных участков, угла их наклона, специализации производства и т.п.) необходимо разработать и внедрить систему агрономических, зооветеринарных, технических и организационно-экономических мероприятий, обеспечивающих эффективное использование земельных ресурсов. Важное место занимают мероприятия, направленные на повышение потенциальных возможностей предприятия по увеличению производства сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий. Такие возможности значительно зависят от уровня интенсивности использования.

По результатам исследования можно сделать следующие выводы:

1. Проблема оценки природных ресурсов, в частности земельных, стоит перед учеными и практиками уже не один десяток лет

2. Ключевым вопросом в методологии оценки является определение критерия оценки;

3. Ученые, изучающие вопросы экономической оценки земли выделяют следующие методологические подходы, а именно: затратно-убыточный, общей стоимости, воспроизводственный рыночный, кадастровый, энергетическая оценка, альтернативной стоимости, результативный, рентный, смешанный, затратный;

4. В соответствии с Законом РФ «Об оценке земель» в зависимости от цели и методов проведения, оценка земель делится на такие виды, как: бонитировки почв, экономическая оценка земель, денежная оценка земельных участков;

5. Главная цель, ради которой проводится кадастровая оценка земли - рациональное использование земельных ресурсов. Важное место занимают мероприятия, направленные на повышение потенциальных возможностей предприятия по увеличению производства сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий.